Tại buổi Giao lưu trực tuyến mới đây về chủ đề “Liệu có xảy ra bong bóng đất nền?”, nhiều người tỏ ra lo ngại về hiện tượng “sốt”, tăng giá đất đột biến tại một số tỉnh trên cả nước. Điều đó liệu có thể hiện sự mất kiểm soát của các cơ quan chuyên môn về thị trường bất động sản và tiềm ẩn những rủi ro?
Các đối tượng đầu cơ thậm chí người dân cũng bị hút vào vòng xoáy sốt đất
Trước thực trạng này, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, hiện tượng tăng giá đất nền liên tục cũng là theo những quy luật chung của thị trường bất động sản. Yếu tố tác động về giá sẽ thay đổi mang tính chu kỳ và tác động cục bộ bởi các chính sách vĩ mô, những sự phát triển về hạ tầng trong thời gian ngắn trước mắt. Vì vậy, cũng giống nhưng những kênh đầu tư khác, bất động sản sẽ liên tục có biến động và khó có thể dự báo trước.
Khó đóng băng, khủng hoảng
Theo các chuyên gia, thông thường quy luật của thị trường bất động sản có chu kỳ trong khoảng từ 7 – 10 năm. Tuy nhiên, thị trường còn phụ thuộc vào những tác động cụ thể: Thứ nhất là vấn đề quy hoạch, thứ 2 là hạ tầng và thứ 3 là chính sách vĩ mô có ưu tiên phát triển đến khu vực đó hay không. Ví dụ, như khu vực Vân Phong, Vân Đồn trong tháng 7/2018 tới có được phê duyệt thành đặc khu kinh tế hay không thì sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản nơi đây.
Theo phân tích của ông Hưng, nếu xét theo góc độ chu kỳ đều đặn thì 2018 được coi là năm vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Nhà đầu tư không bắt nhịp thời điểm này sẽ mất cơ hội vàng trong nhiều lĩnh vực chứ không riêng lĩnh vực bất động sản. Năm nay thực hiện cam kết điều khoản WTO, mở cửa thị trường bán lẻ, chính sách cho người nước ngoài mua nhà, các yếu tố vĩ mô về chính trị rất thuận lợi… sẽ là một thời điểm rất tốt, tuy chưa phải là đỉnh nhưng có dấu hiệu đang tăng và tăng tốc tốt.
Ở góc nhìn của nhà phân tích thị trường, ông Dương Đức Hiển – Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam cũng thẳng thắn khẳng định, thị trường bất động sản thời điểm này chưa thể hình thành bong bóng được.
Cụ thể, tại các dự án được phát triển ở các địa bàn khu vực xuyên suốt khắp đất nước, khi ở góc độ cục bộ của địa phương sẽ không có gì đáng lo ngại. Hơn nữa, ngày nay khi thời đại công nghệ thông tin rất phổ biến nên việc lan truyền thông tin rất nhanh và sát do đó, các nhà đầu tư đều có sự nghiên cứu, hoạt động chuyên nghiệp hơn hẳn, có đánh giá sâu sắc trước khi đầu tư.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì quản lý nhà nước hiện rất mạnh, phản ứng nhanh, đưa ra chính sách kịp thời khi có hiện tượng tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.
“Khách hàng hiện cũng rất thông minh, khó “đu” theo bong bóng ảo thị trường. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam hiện khá bền vững, khó có thể xảy ra kịch bản như 10 năm trước. Nếu có xuống thì cũng ở mức kiểm soát được, khó có thể đóng băng, khủng hoảng”, ông Đính nhấn mạnh.
Nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo
Mặc dù thị trường được nhận định là khá an toàn, nhưng ông Hiển cũng cảnh báo nhà đầu tư cần phải xác định được vị trí đầu tư: “Nhà đầu tư cần tìm hiểu, cá nhân môi giới cò đất không có cơ sở nào để có sự tin tưởng ở đấy. Tôi đi mua nhà sẽ làm việc với các môi giới đến từ các doanh nghiệp đơn vị môi giới chuyên nghiệp, uy tín trên thị trường để làm việc với họ vì bản thân những công ty này cùng làm việc với chủ đầu tư”.
Trước việc nhà đầu tư quay cuồng vào vòng xoáy sốt đất tại các thị trường Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn đã khiến giá đất tăng vọt, ông Đính khẳng định chắc chắn sẽ có những rủi ro.
“Thứ nhất, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ bị mua cao hơn giá trị thực; thứ 2 là rủi ro về pháp lý, hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… và đây là các loại đất pháp luật cấm giao dịch; và thứ 3 là các khu vực này phần lớn đất chưa được quy hoạch do đó rủi ro đất của người mua nhà sẽ bị quy hoạch”.
“Còn với các nhà phát triển dự án, họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực, từ đó không hấp dẫn các nhà đầu tư”, ông Đính nói thêm.
Vì giá đất bị đẩy lên cao vượt giá trị thực sẽ tạo ra nguy cơ rủi ro về bong bóng tại các khu vực này. Ngoài ra, còn tạo ra khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu vực này sẽ không còn hấp dẫn các nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài.
Theo ông Đính, các nhà đầu tư không nên đầu tư bừa bãi, nên đầu tư vào các dự án có quy hoạch, đầy đủ pháp lý. Khi đó, giá trị các khu đất này được định giá hợp lý vì có đầy đủ hạ tầng, phản ánh đúng giá trị”.
Để giảm tải và giám sát chặt chẽ hiện tượng bong bóng bất động sản, ông Đính cho biết đang làm việc với các địa phương tổ chức các đợt sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới.
“Từ nay đến hết quý 2 năm nay, chúng tôi sẽ làm nhiều đợt tại nhiều địa phương để hỗ trợ cho các bạn môi giới về chuẩn mực nghề nghiệp, chứng chỉ hành nghề. Sau đó, chúng tôi sẽ cùng với các cơ quan quản lý thanh tra, giám sát hoạt động môi giới tại các địa phương, dần dần đưa hoạt động phân phối bất động sản vào quy củ, được sự kiểm soát của nhà nước”.
Theo batdongsan
