BĐS: Trong khi cơ quan quản lý liên tục khẳng định chính sách cho thị trường bất động sản đã đầy đủ thì các chuyên gia, doanh nghiệp chỉ rõ sự thiếu đồng bộ, chưa sát thực tế trong các điều luật đang ảnh hưởng lớn đến niềm tin nhà đầu tư.
Hầu hết các dự án ở thời điểm bắt đầu triển khai đều chưa có nguồn thu
Là doanh nghiệp bất động sản lớn với nhiều dự án trên cả nước, ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT Kosy Group thừa nhận hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản hiện nay chưa sát thực tế.
Chưa sát thực tế, thiếu đồng bộ
Chưa sát bởi theo ông Cường, Nghị định số 45/NĐ/2014-CP của Chính phủ quy định về việc thu tiền sử dụng đất các dự án thì doanh nghiệp buộc phải nộp toàn bộ khoản tiền này ngay giai đoạn đầu triển khai.
“Trên thực tế, hầu hết các dự án ở thời điểm đó mới chỉ bắt đầu triển khai, chưa có nguồn thu, trong khi có rất nhiều khoản chi lớn để đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp, thi công. Chưa kể, theo quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường” – ông Cường cho biết.
Ông Cường dẫn chứng, chỉ riêng Hà Nội đang có hàng trăm dự án chờ triển khai xong không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn. Vì vậy, ông Cường kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu điều chỉnh lại một số quy định, nên chăng có thể chia thành nhiều phân kỳ trong thời hạn triển khai dự án hoặc theo vòng đời dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động nguồn vốn.
Cùng đó, đề nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu, xem xét cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Còn ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP VITC thẳng thắn cho rằng, chính sách chưa đồng bộ bởi có quá nhiều loại thuế đối đang áp đối với DN như thuế BĐS, thuế thu nhập DN, thuế đánh vào người mua và sở hữu BĐS. Mỗi dự thảo hay thuế được ban hành đều ảnh hưởng tới tâm lý, đặc biệt là sự quan tâm của DN nước ngoài.
“Trong bối cảnh đang hội nhập sâu rộng, cần nguồn tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, theo tôi nên cân nhắc, thận trọng về các dự thảo luật thuế”. Đối với dự thảo Luật Thuế và Tài sản, ông đề nghị tạm dừng, nếu chưa có thông tin chính thức, không nên rò rỉ thông tin ảnh hưởng lớn tới môi trường đầu tư và các nhà kinh doanh BĐS.
Với vai trò là đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế, ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, hàng tuần Savills vẫn nhận được khá nhiều câu hỏi của các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, đa số doanh nghiệp ngoại đều cho rằng quy trình chính sách còn rườm rà khiến quá trình tiếp cận và khởi công dự án của nhà đầu tư bất động sản bị cản trở.
Để thu hút nhà đầu tư ngoại, ông Matthew Powell cho rằng hơn lúc nào hết chính sách cần phải thay đổi từ việc tiếp cận quỹ đất đến quy trình đấu giá bất động sản cần phải công khai, minh bạch.
Tiếp tục sửa đổi
Là Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, ông Cấn Văn Lực thừa nhận về mặt chính sách hiện nay có khoảng 4-5 chính sách tác động đến thị trường bất động sản như Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; hay ngân hàng nhà nước kiểm soát rủi ro bằng thông tư 06, 36, tăng rủi ro cho vay bất động sản lên 200%; hay câu chuyện về Hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018-2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP… sẽ là những nhân tố kích cầu BĐS tăng lên.
Bên cạnh những triển vọng, ông Lực cũng chỉ ra một trong những tồn tại hạn chế trong tài chính BĐS như Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường. Ngoài ra, Hệ thống các định chế tài chính (ĐCTC) chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các ĐCTC như quỹ tín thác đầu tư – REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở… là những rào cả khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển.
Để có nguồn vốn lâu dài cho thị trường bất động sản, ông Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ thành lập quỹ tín thác bất động sản để tăng thanh khoản thị trường lên; thành lập trung tâm định giá bất động sản, đặc biệt phát triển thị trường vốn từ cổ phiếu và trái phiếu. "Cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công" – ông Lực nhấn mạnh.
Dưới vai trò tư vấn cho Chính phủ, ông Lực cũng trấn an, hiện Chính phủ chỉ đạo chưa tăng thuế bởi câu chuyện mở rộng thu thuế cần hết sức cân nhắc bởi sẽ tác động rất lớn đến người dân, thị trường và doanh nghiệp.
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, chính sách như bệ đỡ vững chắc cho sự phát triển bền vững của bất động sản. Do vậy, vướng từ chính sách, phải gỡ từ chính sách. Tinh thần chủ yếu của cơ quan quản lý là hậu kiểm chính sách, phải chấp nhận hiện trạng để tiếp tục chấn chỉnh, sửa đổi.
“Bộ đã tập hợp 5 điều luật đưa ra nghiên cứu soạn thảo lấy ý kiến, trình Quốc hội trong kỳ họp tới liên quan đến thị trường bất động sản. Tập trung đến việc đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm bớt điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư” – ông Phấn khẳng định.
Theo Enternews
