Tình hình giao dịch, mức lợi nhuận đem lại cho nhà đầu tư (NĐT) vẫn là câu chuyện được quan tâm nhất trên thị trường BĐS ở mọi thời điểm. Những yếu tố nào tác động đến thanh khoản BĐS? NĐT nên lựa chọn dự án như thế nào khi mà rủi ro thanh khoản có thể xuất hiện bất cứ khi nào?
Thực tế không phải dự án nào được tung ra thị trường cũng có được tính thanh khoản. Chưa kể, nếu rủi ro xảy ra về thanh khoản, không chỉ cá nhân, doanh nghiệp mà cả thị trường đều bị ảnh hưởng.
Những báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây đã chỉ ra, các phân khúc trên thị trường ghi nhận sức mua ổn định, nhận được sự quan tâm của số đông. Tuy nhiên, ở một vài thời điểm, cung và cầu chưa gặp nhau, điều này dẫn đến tính thanh khoản của dự án không được như kỳ vọng của các bên.
Cái khó của BĐS hiện nay là thiếu sự điều phối giữa cung và cầu trên thị trường. Để cung và cầu gặp nhau thì chính sách thị trường cần liên kết hỗ trợ BĐS cụ thể hơn
Phân tích về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, nhu cầu của thị trường thì luôn luôn tăng, cung cũng tăng theo. Tuy nhiên, theo bà Hương để cung và cầu gặp nhau thì chính sách thị trường cần liên kết hỗ trợ BĐS. "Vấn đề thanh khoản dự án bị vướng mắc một phần cũng đến từ việc chính sách chưa đi đúng vào từng phân khúc sản phẩm", bà Hương nhấn mạnh.
Theo bà Hương, cái khó của thị trường BĐS hiện nay là thiếu sự điều phối giữa cung và cầu. Câu chuyện cung cầu liên quan đến thanh khoản BĐS là câu chuyện dài hơi, nếu không có những định hướng, dự báo cung cầu trong trung dài hạn thì nhà đầu tư sẽ đầu tư theo cảm tính.
Bà Hương cho rằng, nguồn vốn đổ vào dự án nhiều mà cung và cầu không gặp nhau, tức không có tính thanh khoản sẽ lãng phí nguồn lực xã hội. Có những dự án đầu tư cả vài ngàn tỉ đồng nhưng nếu không có thanh khoản thì không chỉ thiệt hại đến NĐT, khách hàng mà còn đến doanh nghiệp, đến cả thị trường BĐS.
Giải pháp nào cho thanh khoản thị trường BĐS?
Có lẽ câu chuyện thanh khoản, sức mua của thị trường BĐS được nhiều người quan tâm nhưng dường như lại ít được nhắc đến. Theo các doanh nghiệp, nếu giải quyết được bài toán thanh khoản nghĩa là giải quyết được lãng phí nguồn lực, dòng tiền của NĐT, giúp thị trường dễ mua, dễ bán và rõ ràng bức tranh về đô thị hóa bài bản sẽ thành hiện thực.
Vị Tổng giám đốc Đại Phúc Land đã chỉ ra một số giải pháp ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường BĐS.
Về chính sách, theo bà Hương vai trò của chính sách điều tiết là rất quan trọng. Trong đó, những dự báo về định hướng thị trường trung dài hạn sẽ giúp các CĐT nghiên cứu kỹ lưỡng sản phẩm của mình phù hợp với nhu cầu thị trường không. "Nên có những chính sách theo hướng ưu tiên theo nhu cầu thị trường. Nếu các chính sách đưa ra áp dụng chung cho toàn thị trường thì không kích thích được thị trường phát triển.
Cũng các chính sách đó, nên chăng hướng đến từng khu vực, dự án, dòng sản phẩm và thương hiệu chủ đầu tư cụ thể. Chẳng hạn, khi nhà nước không khuyến khích phát triển các dự án nhỏ lẻ thì có thể siết bằng các thủ tục khó hơn; còn những dự án quy mô lớn, nguồn lực CĐT đổ vào lớn hơn, môi trường sống tốt hơn, tạo thay đổi diện mạo khu vực thì nên có cơ chế tốt cho các dự án.
Ngay cả theo khu vực cũng vậy, khu vực nào đang có hạ tầng phát triển thì có thể ưu đãi về thuế, chính sách phải khác; các khu vực quá tải rồi thì giảm áp lực bằng cách tăng thuế cao lên, siết chặt bằng thủ tục…", bà Hương dẫn chứng.
"Chính sách cũng không nên dùng từ cấm hay không cấm mà nên dùng không khuyến khích/ khuyến khích vì nếu cấm thì sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch của doanh nghiệp BĐS. Nếu có sự điều tiết hài hòa, tôi tin rằng câu chuyện thanh khoản thị trường sẽ được giải quyết trọn vẹn hơn", bà Hương nhấn mạnh.
Về cách làm của doanh nghiệp BĐS, yếu tố này ảnh hưởng rất nhiều đến thanh khoản thị trường địa ốc. Nếu so sánh về chuẩn chất lượng sống của người Việt Nam thì rõ ràng chưa cao bằng các nước trên thế giới.
Tuy nhiên, điều này đang dần thay đổi, khuynh hướng của người mua BĐS đang dần hướng nhiều đến yếu tố chất lượng, trong đó quan tâm đến môi trường sống, cảnh quan thiên nhiên, tiện ích và hạ tầng giao thông.
Theo các doanh nghiệp, nếu trước đây giá trị kỹ thuật BĐS chiếm từ 70-90% giá trị căn nhà thì bây giờ giá trị mềm, tức các yếu tố về nội khu, tiện ích môi trường sống chiếm hơn 50% giá trị căn nhà. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp BĐS đầu tư hàng ngàn tỉ đồng để phục vụ các tiện ích sống trong khu đô thị dự án.
Điều này giúp thanh khoản dự án tốt hơn khi bung sản phẩm ra thị trường. Nếu tính trên thị trường BĐS hiện nay có thể kể đến một số doanh nghiệp làm chỉn chu điều này như Phú Mỹ Hưng, Đại Phúc, Đại Quang Minh, Novaland…
"Môi trường sống rất quan trọng. Không thể cải tạo một môi trường sống tốt lọt thỏm trong vài hecta mà phải làm đồng bộ ở một dự án lớn, quy mô từ vài chục đến hàng trăm héc-ta thì tính thanh khoản mới tốt. Khi đã làm tốt từ bên trong thì không lo thị trường, bên ngoài thị trường có thế nào thì nội lực dự án đó đã đủ mang lại giá trị cho khách hàng rồi", bà Hương nhấn mạnh.
Ngoài ra, thương hiệu cũng là một trong các yếu tố quyết định đến thanh khoản thị trường BĐS. Thanh khoản của dự án được quyết định bởi 30% thương hiệu của chủ đầu tư đó. Thương hiệu này thể hiện bằng tài chính, năng lực triển khai, tạo giá trị gia tăng cho khách hàng. Trong đó, yếu tố thương hiệu cần sự trải nghiệm trong quá khứ xem có vướng mắc pháp lý hay năng lực triển khai dự án đến đâu. Đó là lý do một số chủ đầu tư vẫn có hơn 50% lượng khách hàng cũ vẫn quay lại mua ở những dự án tiếp theo.
"Đừng để hình ảnh hào nhoáng bên ngoài che mắt mà khách hàng phải nhìn vào thực tế dự án, từ đó mới đánh giá được thanh khoản trong ngắn hạn, dài hạn, mới biết được CĐT đó có năng lực triển khai hay không", bà Hương cho hay.
Phải đáp ứng nhu cầu thực: Nếu dự án có khả năng thu hút người ở thực về ở thì không lo thanh khoản. Trên thị trường hiện nay, có một số dự án tăng giá ảo, không đáp ứng nhu cầu ở thực, sau một hồi lướt sóng quay trở lại chỉ là mảnh đất trống, không ai ở thì rõ ràng giá trị gia tăng không có.
Ngược lại, có những dự án giá trị mua vào cao nhưng chú trọng đầu tư hạ tầng thì thanh khoản rất tốt. Nhu cầu ở thực phải chiếm trên 50% dự án. Do đó, khi mua BĐS, khách hàng cần xem xét dự án đó có đáp ứng nhu cầu ở thực hay không, có hướng đến yếu tố phục vụ khách hàng hay chỉ thuần túy là khách đầu tư, lướt sóng hoặc chỉ để thu dòng tiền của khách cho xong.
Nhận định về thanh khoản thị trường BĐS trong thời gian tới, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho rằng, thị trường trong các năm tới đang ở giai đoạn chọn lọc, những chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm mang tính chiều sâu, mang lại giá trị cao cho khách hàng thì vẫn có tính thanh khoản. "Trong thời gian tới các phân khúc phát triển khá đồng đều, mỗi phân khúc chiếm thị phần hơn 30% trên thị trường.
Với những sản phẩm đầu tư chất lượng, khách hàng hài lòng, đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục là lợi thế về mặt thanh khoản trong thời gian tới", bà Hương nhấn mạnh và cho biết thêm, thị trường vẫn cần có những dự báo 3-5 năm tới để NĐT an tâm xuống tiền, đồng thời khách mua cũng cần cẩn trọng hơn trong quyết định của mình, đừng để yếu tố tâm lý cuốn theo, nên chọn lọc những sản phẩm thực sự chất lượng để đảm bảo về dòng tiền của mình trong dài hạn.
Doanh nghiệp địa ốc đang ráo riết đi "săn" quỹ đất
Theo Hạ Vy
