Với nhu cầu cao, giá thuê lại không ngừng tăng hàng năm, mặt bằng nhà phố thương mại ở các quận, huyện ven trung tâm TP.HCM đang trở thành "món hời" của dân tiểu thương.
Tuy nhiên, để có lợi nhuận cao kiếm được từ hình thức kinh doanh BĐS này, nhiều nhà đầu tư (NĐT) cần có "thủ thuật" để tạo giá trị cho bất động sản. Theo giới kinh doanh cho thuê mặt bằng thương mại ở các dãy phố sầm uất, giá mặt bằng kinh doanh buôn bán tại khu ven Tp.HCM có mức độ tăng giá khoảng 15-25%/năm (tùy vị trí). Đây là lý do, hiện nay, nhiều NĐT thuê rồi cả chuỗi mặt bằng cho thuê lại, hưởng chênh lệch.
Mặt bằng buôn bán tại khu vực ven trung tâm Tp.HCM như Q.9, Q.Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Q.6, Q.8, Q.7 ngày càng thu hút nhiều tiểu thương đổ về thuê. Có thời điểm mặt bằng kinh doanh ở một số khu vực không đủ đáp ứng nhu cầu.
Giá biến động tăng nhanh cùng với sức thuê ngày càng gia tăng đã khiến phân khúc này hấp dẫn nhiều NĐT tham gia. Bên cạnh những NĐT có sẵn mặt bằng để cho tiểu thương thuê thì hình thức thuê rồi cho thuê lại đang đem lại lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư thứ cấp.
Những NĐT này thường có bí kíp "độc" để nâng giá thuê mặt bằng lên cao hơn rất nhiều so với giá thuê gốc.
Anh Vũ Văn Hùng (ngụ Q.2) thuê mặt bằng nhà riêng rộng 80m2 tại đường Lã Xuân Oai (Q.9) với giá 10 triệu đồng/tháng. NĐT này đã tu sửa mặt bằng, làm mới lại và nới thêm phần mái tôn trước nhà rồi cho một gia đình buôn bán đồ ăn sáng thuê lại với giá 25 triệu đồng/tháng.
Tương tự, anh Dũng, sống tại Q.7 đi tìm thuê mặt bằng để kinh doanh tại đường Lâm Văn Bền (Q.7). Do tài chính không đủ mạnh, anh thuê mặt bằng khá cũ kỹ từ một người quen trước đó có diện tích 40m2 với giá 8 triệu đồng/tháng. Biết mức giá mình thuê rẻ trong khi nhu cầu thuê mặt bằng tăng cao, anh Dũng quyết định tu sửa lại căn nhà và rao giá thuê 18 triệu đồng/tháng và đã có khách thuê được 4 tháng nay.
Một trường hợp khác là NĐT Nguyễn Văn Thuận (ngụ Q.7), quyết định bỏ ra 30 triệu đồng/tháng để thuê dài hạn căn nhà rộng 150m2 tại tiền đường Nguyễn Duy Trinh (Q.2) của một gia đình chuyển sang nước ngoài định cư. Sau khi nhận nhà, anh Thuận cho thợ đến sửa và ngăn thành 2 mặt bằng cho thuê. Mỗi mặt bằng anh chào giá thuê 25 triệu đồng/tháng và hiện đã có khách thuê.
Tìm hiểu được biết, với mỗi mặt bằng thuê rồi sau đó cho thuê lại, mức chênh của nhà đầu tư có thể đạt được sau khi trừ chi phí thuê dao động ở mức 8-20 triệu đồng/tháng (tùy vị trí mặt bằng).
Theo ghi nhận, hiện nay, nhiều nhà đầu tư tìm kiếm mặt bằng kinh doanh để thuê chủ yếu "ngắm" đến khu vực ngoại ô vì giá cả còn mềm, trong khi nhu cầu buôn bán ở các khu vực này có xu hướng nở rộ thời gian gần đây.
Thường NĐT thuê rồi cho thuê lại mặt bằng kinh doanh sẽ tìm kiếm các mặt bằng đã cũ kỹ hoặc NĐT đang cần sang nhượng gấp với giá mềm hơn chút so với giá thị trường. Hoặc những mặt bằng ở các tuyến đường nhỏ nhưng cư dân đông đúc, buôn bán nhộn nhịp thì mức độ sinh lời khi cho thuê lại sẽ cao hơn.
Giá thuê mặt bằng kinh doanh buôn bán tăng khoảng 15-25%/năm. Mức giá này dao động còn phù thuộc vào từng vị trí mặt bằng và khu vực thuê. Ở một số mặt bằng có mật độ dân số đông, buôn bán lâu đời thì mức tăng mặt giá mặt bằng cao hơn những nơi mới xuất hiện hoạt động kinh doanh 1-2 năm trở lại đây.
Đáng nói, ở một số khu vực vùng ven, giá thuê mặt bằng kinh doanh còn tăng theo giá đất khu vực. Một số chủ nhà/NĐT liên tục tăng giá thuê theo đợt vin vào giá đất nền tăng cao để bù chi phí cơ hội cho sản phẩm sở hữu.
Ông Nguyễn Trí, nhà đầu tư lâu năm sống tại Q.Thủ Đức cho biết, hoạt động di dân, giãn dân phần nào kéo các hoạt động buôn bán, tìm kiếm mặt bằng của các tiểu thương nhập cư ngày càng gia tăng. Đây được xem là cơ hội cho những nhà đầu tư có dòng tài chính khiêm tốn tham gia vào thị trường cho thuê.
Tuy nhiên, theo ông Trí, các NĐT nhỏ lẻ hết sức lưu ý vì đây không phải là kênh sinh lợi nhanh nên việc chọn mặt bằng để thuê ảnh hưởng trực tiếp đến lợi tức của NĐT. "Những mặt bằng diện tích vừa phải, tọa lạc ở những vị trí cư dân đã đông đúc, buôn bán nhộn nhịp thì mới có khả năng hấp thụ nhanh và giá thuê mới cao", ông Trí khẳng định.
Thực tế hiện nay, bên cạnh các NĐT thuê rồi cho thuê lại mang lại lợi nhuận ổn định hàng tháng thì cũng không ít trường hợp bị "lỗ" vì mức giá thuê lại quá cao khiến đầu ra khó hét giá cao hơn. Sau khi trừ các chi phí, mức sinh lợi không đáng kể khiến một số NĐT nản rút khỏi loại hình kinh doanh này.
Thậm chí, theo ông Trí có trường hợp sau khi thuê lại và tu sửa rồi cho thuê nhưng kiểu "thu tiền lẻ" không bù được các chi phí phát sinh hoặc bị phá hợp đồng thuê giữa chừng đã khiến NĐT điêu đứng. Do đó, ngoài tìm kiếm mặt bằng phù hợp về giá, nhu cầu thị trường thì hợp đồng với chủ nhà/NĐT cũng cần được chú ý để không bị "vỡ kèo" giữa chừng, ảnh hưởng đến dòng tiền.
Theo Hạ Vy
